我们从去年开始的三四线城市调研发现了很多对地产真爱的小伙伴，这次借由回屯过年的机会，我们地产团队也顺水推舟启动了第三站三四线城市调研（团队同学都来自于各地三四线城市，连个准二线都没有……），为大家揭一揭自个儿老家的老底。
作为经历了2015年北上深行情的地惨研究猿，回乡的感觉自然是反差，一溜儿全部处于降价阶段，14年以来的政策和放水似乎是另一个世界的事情，究其原因，除了自身产业结构的变迁，也源于自身供给和需求的nozuo no die。虽然过年楼盘大都关门，但正如无所不知的朝阳群众，我们通过神通广大的“亲戚朋友”，包括施工队、房企营销经理、区域新房代理等来勾勒出各自区域的市场概况，包括需求结构、价格走势等，用数据和切身感受为大家进一步完善三四线城市的拼图。
浙江省瑞安市——制造业为主的百强县
瑞安市，中国浙江省温州市代管县级市，地处上海经济区和厦漳泉金三角之间，辖5个镇、10个街道，是早的百强县之一，2013年中国具投资潜力中小城市，瑞安市位列第31位。由于市场改革起步较早，吸引了大量的外来务工人员，2014年全市户籍人口在123万左右，根据六普数据，外来人口占到了全部常住人口的35-40%左右，且大部分来自于外省。
市场历程：泡沫狂欢后的艰难修复道路
瑞安市商品房市场起步于上世纪90年代，但规模一直很小，至今很大一部分家庭还是居住在“落地房”或者“农改房”（小产权房，一般一户家庭拥有5至6层垂直落地户型）。瑞安本土制造业发达，民资丰富，也带来炒作的基础，瑞安楼市真正的快速发展阶段为2007年左右开始的炒作热潮，也是一个典型的泡沫演绎的样本。在2008年的时候，瑞安就曾经炒作过“红证”（返回地指标，国家返回给村里的由村里根据实际情况进行分配给村集体），直接导致集体土地价格快速上涨。而房地产方面，由于经济发展好、制造业融资便利，推动本土炒房热潮，2008-2010年市场炒作氛围浓的时候，瑞安高档楼盘的价格在4万/平米以上，堪比北京上海的房价，这与当时房地产市场调控的氛围背道而驰，也一度被央视点名“批评”。
炒作之风也迫使温州市政府对开盘价格进行了指导，在这背景下，瑞安当时一个普遍预期4万以上的楼盘开盘价格定位29900元/平米，开发商开盘当天要求所推房源一次性付款，但依然排起长队。连续的政策叠加温州民间借贷危机的出现，导致瑞安市场拐点，成交量大幅萎缩，2011年瑞安市一手房成交量只有不到一千套，创历史新低，从此进入漫长的洗牌阶段。
在过去的2015年，市场出现明显回暖，但是瑞安市场依然延续过去4年低迷的趋势，统计局数据销售面积同比持平，销售金额同比下降了22%，均价从2万左右的高点，一直回落到不到1.5万左右的水平。事实上，由于大多楼盘都采用暗降的方式促销，实际调整幅度要远大于统计数据，周边亲戚朋友的实际感受大致在40-50%左右，市场降价的背后是向合理价格修复的艰难道路。
去化情况：降价跑量依然是王道
不同于温州市呈现的多元房企结构，瑞安市房企大多为本土房企，比如华鸿、中梁等中小型开发商，浙江本土龙头绿城也在瑞安有多个项目，从这些开发商去化策略来看，降价促销是普遍现象。2015年瑞安市商品房销售为塘下镇的绿城玉园，平均去化率九成，市场去化较好除了本土的绿城口碑，同时还是在于降价幅度较大，而在瑞安市区的绿城璟园，目前在售价格已经和拿地楼板价接近。
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