近几个月，政府频频出台地产相关政策，先后包括购房首付比例的下调、购房税率的下调以及今日上海发布土地供应结构的调整政策。结合这些政策来看，我们认为政府在地产方面采取结构化政策的思路已经清晰。其思路仍然是以防风险为主，但对于一线及二三线城市政府担忧的风险点是不同的。
一线城市：防房价上涨过快的风险。去年下半年以来，尽管上海地产销售中非普通住宅占比明显提升，但可售的普通住宅比例则大幅下降，意味着新建普通住宅比例下降较快。从上海发布的土地及住房供应结构的调整政策来看，其主要目的在于（在客观有限的土地供应的条件下）提高中小套型的比例，以达到增加住房供给的目的。而且在“好地段”（政策中所指的“商务聚集区、科技创新区、产业社区以及周边1000米范围内”）还要增加社会租房的比例。因而，政府实际上比较担忧的是近期一线城市的房价上涨过快的风险，因而采取的增加供给的措施。
二、三线城市：防需求不足的风险。此前政府出台的各项针对二三线城市的政策，包括首付比例的下调以及税率的下调都是从这个角度出发。我们在年度报告《渐行渐远的流动性陷阱和资产荒》中也曾做过测算，从总量层面来看，仍有可以提升的潜力。
2015年，房市冰火两重天。一方面，一线城市尤其是深圳，热火朝天，涨幅巨大。另一方面，二三线以下城市，涨幅很小，有的城市甚至没涨，反而还跌了些。那么，2016年房市将会如何演变?
2015楼市政策整体宽松今年将继续
有人说，今年2月2日，央行下调首套房首付至低两成，是今年政策整体宽松开始的信号。
纵观整个2015年，楼市的政策却十分热闹。央行的五次降息、降准给买房人带来一个崭新的春天，购房的成本一降再降。无独有偶，除此之外，住房公积金政策开启“疯狂”模式，助力购房者置业安家。
2016年2月初，中国人民银行、中国银监会联合下发关于个人贷款调整通知，不限购的城市首套住房首付比例将至20%，这无疑对于有购房需求的人来说，是一件值得开心的事。同月22日，契税、营业税优惠政策接踵而至。
首付降了，契税也降了，就有业内人士表示，2016年，政策会继续放松，那就是说，由于城市间分化格局的不断显现，未来的楼市政策也会按照“分层施策”的原则来对各地方进行调控。可以期待的是，“个人房贷抵个税”有望实现。
货币政策将更加灵活适度
2015年和以往政策相比可谓是政策“红利年”，多重利好的房贷政策为市场大幅增温。信贷市场经过多次降准降息，已非常宽松，不少购房人都关心这样宽松的信贷环境是否能在今年延续。
从2014年11月算起，已连续6次降息。2015年央行降息5次，房贷利率已创下历史新低。就此，记者算了一笔账，以贷款100万元、20年还清、等额本息还款计算，在新的利率下，这笔房贷的总还款额将降至157万元，月均还款6544.44元。而六次降息后，每个月可以少还939元。
为此，有人指出，在近几年房地产市场大力加快消化库存的背景下，明年整体的宏观调控政策基调仍然趋于宽松，因此房贷调控政策的出台整体仍将以宽松态势为主。
一是降息降准。业内人士预测即便明年不降息，利率也将会继续走低。利率打折，如果经济形势依旧不容乐观，或有4~5次的降准。
二是购房首付比例下调至10%。首付下调能大程度激活刚性需求，目前大多数农二代都计划在所工作城市买房，手头又不富余，在首付20%的基础上再次下调，无疑能大大降低他们的买房门槛。
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