近几个月，政府频频出台地产相关政策，先后包括购房首付比例的下调、购房税率的下调以及今日上海发布土地供应结构的调整政策。结合这些政策来看，我们认为政府在地产方面采取结构化政策的思路已经清晰。其思路仍然是以防风险为主，但对于一线及二三线城市政府担忧的风险点是不同的。
一线城市：防房价上涨过快的风险。去年下半年以来，尽管上海地产销售中非普通住宅占比明显提升，但可售的普通住宅比例则大幅下降，意味着新建普通住宅比例下降较快。从上海发布的土地及住房供应结构的调整政策来看，其主要目的在于（在客观有限的土地供应的条件下）提高中小套型的比例，以达到增加住房供给的目的。而且在“好地段”（政策中所指的“商务聚集区、科技创新区、产业社区以及周边1000米范围内”）还要增加社会租房的比例。因而，政府实际上比较担忧的是近期一线城市的房价上涨过快的风险，因而采取的增加供给的措施。
二、三线城市：防需求不足的风险。此前政府出台的各项针对二三线城市的政策，包括首付比例的下调以及税率的下调都是从这个角度出发。我们在年度报告《渐行渐远的流动性陷阱和资产荒》中也曾做过测算，从总量层面来看，仍有可以提升的潜力。
2015年，房市冰火两重天。一方面，一线城市尤其是深圳，热火朝天，涨幅巨大。另一方面，二三线以下城市，涨幅很小，有的城市甚至没涨，反而还跌了些。那么，2016年房市将会如何演变?
2015楼市政策整体宽松今年将继续
有人说，今年2月2日，央行下调首套房首付至低两成，是今年政策整体宽松开始的信号。
纵观整个2015年，楼市的政策却十分热闹。央行的五次降息、降准给买房人带来一个崭新的春天，购房的成本一降再降。无独有偶，除此之外，住房公积金政策开启“疯狂”模式，助力购房者置业安家。
2016年2月初，中国人民银行、中国银监会联合下发关于个人贷款调整通知，不限购的城市首套住房首付比例将至20%，这无疑对于有购房需求的人来说，是一件值得开心的事。同月22日，契税、营业税优惠政策接踵而至。
首付降了，契税也降了，就有业内人士表示，2016年，政策会继续放松，那就是说，由于城市间分化格局的不断显现，未来的楼市政策也会按照“分层施策”的原则来对各地方进行调控。可以期待的是，“个人房贷抵个税”有望实现。
货币政策将更加灵活适度
2015年和以往政策相比可谓是政策“红利年”，多重利好的房贷政策为市场大幅增温。信贷市场经过多次降准降息，已非常宽松，不少购房人都关心这样宽松的信贷环境是否能在今年延续。
从2014年11月算起，已连续6次降息。2015年央行降息5次，房贷利率已创下历史新低。就此，记者算了一笔账，以贷款100万元、20年还清、等额本息还款计算，在新的利率下，这笔房贷的总还款额将降至157万元，月均还款6544.44元。而六次降息后，每个月可以少还939元。
为此，有人指出，在近几年房地产市场大力加快消化库存的背景下，明年整体的宏观调控政策基调仍然趋于宽松，因此房贷调控政策的出台整体仍将以宽松态势为主。
一是降息降准。业内人士预测即便明年不降息，利率也将会继续走低。利率打折，如果经济形势依旧不容乐观，或有4~5次的降准。
二是购房首付比例下调至10%。首付下调能大程度激活刚性需求，目前大多数农二代都计划在所工作城市买房，手头又不富余，在首付20%的基础上再次下调，无疑能大大降低他们的买房门槛。
同样，业内人士预计，虽然今年二套房首付降至4成，但对于部分刚改善客户仍存在一定的换房压力。为了释放部分刚改善客户需求，2016年二套房首付同样有望下调。二套房公积金贷款首付已经降至20%，为了刺激楼市，商业贷款也不排除跟进的可能，还会下降至10%。
下半年房贷额度会更紧张
低利率，意味着房贷打了折扣，对于购房者来说，无疑是好事，但银行对房贷业务不是那么积极。
昨日，记者以客户身份向郑州多家银行咨询，一些中小银行的个贷部门表示，他们已经收缩房贷。有些银行暂停了房贷业务申请，记者向这些银行求证时，银行工作人员均予以否认，也有银行虽未明确表示“暂停房贷”，但不主推这一业务。
“银行资金成本高，息差收窄，是股份制商业银行对房贷业务‘打退堂鼓’的重要原因。”郑州一银行人士说，做住房贷款和小微贷款一样，履行社会责任的意义显然要大于盈利，资金成本较低的国有大行要保持个人住房贷款市场的稳定，中小银行则可以开展差异化经营。
采访中，有银行表示，目前的基准利率已被下调到一个比较低的水平，而整个市场也趋向于稳定，因此，之前的打折等优惠均难再享有。
从近几年郑州各银行房贷利率走势来看，2016年的房贷会逐渐呈现收紧的趋势。“一般来说无论怎么分配，银行房贷额度肯定会出现不足，而且今年还将会有特殊的情况，即降息，这就更加大了银行收紧房贷的可能。”一位房产销售人员说。
相关资讯：2016年房市可能会表现出以下几个特征：
，一线城市仍会上涨，但涨幅趋缓。比如像深圳，在2016年，因为经济发展健康，新经济发展迅猛，吸引了较多的人口流入，房产处在供不应求的状态。因此，深圳房价仍然会上涨，但涨幅可能比去年低些，预计全年涨幅在15%-25%之间。北京上海去年房价涨幅比深圳小，今年会补涨，因此涨幅会大于深圳，可能全年涨幅会在30%以上，至少不低于25%。
第二，二线城市会上涨。由于近期的首付比例降低、减契税营业税的楼市放松政策，二线热门城市如南京、厦门、苏州等，也会上涨。
第三，三四线及以下城市，因为供大于求，还是会延续低迷行情。不排除部分城市房产价格会出现一定幅度下跌。
未来还是可能会出现“去库存”的房产刺激政策。但是，还是会针对非一线城市，而会将一线城市排除在外。
因此，2016年，房产仍然可以投资，并且，房产仍是无界财富COO刘忠岭推荐给投资者长期投资的标的。但投资房产，需要注意以下几点问题：
， 投资房产，一线城市核心地段房产，次选二线热门城市核心地段房产。
第二， 坚决不投资小城市房产，不投资离大城市较远的偏远地段的房产。
过去在惠州、大亚湾投资房产的投资者客，死得一堆一堆的。买入后就发现掉进坑里了，不仅房价不涨，出租也不好出租，并且还卖不出去。资产沉淀在那里，成为死的资产。15年，“深圳直辖”的传言泛滥，深中通道将开工等信息刺激下，不少投资经验不丰富的小白，纷纷去惠州、中山买房，注定会掉进坑里。给自己造成很大的损失。
很多内地小城市房产，更是可怕。随着城市化推进，这些小城市成为人口净流出区。一方面，人口、资源流到大城市，另一方面，地方政府缺钱，大量卖地，导致房产供过于求。因此房价一蹶不振，压力很大。这种城市的房产更要注意避开，不要投资。
第三， 目前无房的刚需自住需求者，该出手时就出手，不要犹豫，要当机立断尽早买入。
第四， 目前已有不能满足自住需求房产的改善性需求者，建议尽快换房。为控制风险，尽量先买后卖，或同时进行。
第五， 已经有数套房子的房产投资客，首先，如果能负担月供，现金流没问题，看上了就可以出手买;其次，注意以劣质资产置换优质资产，改善房产配置结构。
第六， 房产是适合长期投资的标的，如果仅是抱着房产未来几个月会涨的希望，去短炒房产，是危险的行为，不建议这样做。
第七， 投资房产需要仔细衡量自身及家庭的现金流，如果不能负担月供，现金流有问题，建议谨慎投资房产。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
