[摘要] “细则出来后，十几个财务总监打电话来咨询，问题主要是营业税改 税（营改增）后企业税负会如何变化，也有人询问个人二手房交易改征 税后税负会否增加。”普华永道中国中区流转税业务主管合伙人李军告诉《 财经日报》记者。
二手房改征 税税负略降
李军发现，个人转让住房营改增后，营业税优惠政策平移到 税，而且由于计税方法不同，二手房改征 税后税负还略有下降。
《通知》附件3《营业税改征 税试点过渡政策的规定》称，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳 税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征 税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
对北上广深而言，与上述政策 区分在于个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳 税，而普通住房则免征 税。
李军举例说，如果一套房价款是100万元，本来缴纳5%营业税即5万元。但现在计算缴纳 税时，因为 税的价外税的属性，即100万元是含税，所以计税依据是100万除以（1+5%），即约95万元，再乘以征收率5%，即约4.76万元。两者相比，二手房缴纳 税比营业税省了2000多元。
老合同老项目政策明确
新老项目如何划分是此次营改增中，企业关注的另一大焦点问题。李军表示，此次营改增对房地产、建筑业等采取了过渡性措施，有利于企业税负平稳过渡。
比如，一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。而建筑工程老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
同样，房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
李军告诉本报记者，房地产业老项目采用的征收率与此前营业税税率相同，因此营改增后这类项目如选择简易征收方式税负不变。
他也提醒企业，尽管整体上看，《通知》能确保 行业税负基本上只减不增，但是由于每个企业情况不同，仍需要根据营改增细则测算本企业税负变化情况，以提前应对。
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