[摘要] 就房地产市场的总体情况来看，中国这个房地产市场的巨大发展的前景，是不可忽略的。从现有我们的城镇化水平来看，离我们要实现现代化和小康目标还差的很远，至少到目前看，我们的真正城市化率只有40%几，户籍城市化率。
原华远地产股份有限公司董事长
7月23日，博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚隆重举行。在论坛现场原华远地产股份有限公司董事长任志强作了主题演讲。
就房地产市场的总体情况来看，中国这个房地产市场的巨大发展的前景，是不可忽略的。从现有我们的城镇化水平来看，离我们要实现现代化和小康目标还差的很远，至少到目前看，我们的真正城市化率只有40%几，户籍城市化率。因为名义上的58%的城市化率里头，有相当一部分农民工进入到城市以后，他们并不能在城市里享受退休、养老、教育等其他的公共福利，所以他们不能算是真正的城市化过程。因此，中国在未来的发展中，城市化是让中国富起来的一个基本条件。
从全球情况看，1800年到2010年的这样一个过程中，全球的总人口数增加了6倍，但是全球城市人口的数量增加了60倍。所以在2006年的时候，全球的城市人口数量已 过了农业人口数量。那么未来的发展过程中，这个会更加明显。从现在看发达国家的这个发达（经济）体的这些国家里头，城市化率基本在80%以上，像美国已经达到了90%几。欠发达地区这个城市化率平均也在45%以上，而中国户籍人口城市化率只有44%，是低于欠发达地区的平均人口化率的。那么从未来的发展过程中，实际上这些欠发达地区的城市化率的发展速度也很快，因为它没有户籍制度，没有土地制度的两个限制性条件，但在中国存在这样一个问题。就户籍制度和土地制度导致大量人口无法从农村人口变成城市户籍人口，尤其是他的这个农村土地把他的退休、退养、教育等其他问题都捆在了农村土地上。就产生了一个我们中国的城市化率迟迟无法达到一个较高水平的这个步骤。
因此我个人认为，在未来的20年左右的时间里头，中国的城镇化仍然是一个高速发展的过程。不要小看这个15、16亿平方米的这个市场，这个市场哪怕即使下滑，而且持续下滑，从16，接近于17亿平方米的去年的这个销售业绩（面积）降到了16、15、14（平方米），它仍然是一个巨大市场。假定按三年定的话，这个十几亿平方米的这个你就要有几十亿平方米的开工才能满足，而今年我们特别看到的是，新开工的量跟不上销售量。那么明年，有可能出现了则是供给严重不足。尤其是商品房，在各地，特别是北京啊、深圳啊，在商品房的用房比例上，用地比例上大概降到了25%左右，而其他的一部分都是共有产权啊，社会保障类的等等其他用地。那么也就是商品房的供给量大量的减少，可能会在明年出现。它不仅仅是一个去库存问题，而是新的房源也不足以满足商品房的需求。所以对城镇化的发展来说，它仍然是一个限制性条件，也可能会在这个供给在某些城市严重不足的时候会导致房价又出现一些新的问题。房地产是中国这个经济的支柱型产业，没有变，这个社会地位是轻易改变不了的。
虽然有些人说，特别是这次统计局也特别强调，希望用房产税的办法来改变地方财政的这个财政收入结构。我个人认为，这是不可能的。至少从立法的角度来看，今年还没有列入立法范围之内。从中国的长期发展历史来看，商品房的比例很低，大概只有30%，70%左右是非商品房，你是不是都按商品房来估价，存在的问题也很大。我想它可能要减免一大堆其它的税费，然后才能去征收新的税费。那么减免这些税费的过程中，是不是地方财政先要缩支啊，而新的税收还没有变成巨大的能量的时候，你中间这一段怎么过啊，所以我不认为房产税能够改变地方政府财政的现有的收入收支情况，至少在相当一个年份中不能改变。
那么地方财政首先要解决的是保证未来经济发展和已支付的，或者说已取得的债务的还账问题，在很多人认为地方财政的收入这个比例是很高的，有几十万亿了。那么如果累计计算国家的这个平台债务什么，已 过了100了，那么大于GDP的一种债务负担，对地方政府来说，或对中央财政来说，都是非常需要引起重视的。所以在去杠杆的过程中，企业即使去了杠杆，也无法解决这个地方财政去杠杆的问题。那么还有相当一部分收入来源，仍然要依赖于房地产市场，所以我相信，在一个非完全市场化的房地产市场的这个调控程度下，政府的政策可能会决定未来发展主导的方向。但是老百姓的消费欲望，实际上是在和政府政策之间取得博弈的一个过程。那么开发商更多的是旱天也要想法带把伞，但是要放心大胆的往前走，虽然艰难，但可以前行。我认为市场还是存在的。谢谢！
来源：凤凰网房产
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
