[摘要] 房价调控,应遵循市场规律,避免出台那些加剧市场心理波动的行政限制。
房价调控，应遵循市场规律，避免出台那些加剧市场心理波动的行政限制。
上海警方9日向外界披露“上海购房信贷新政”谣言事件的始末。经过几家中介公司员工的层层创造，“首套认房又认贷；离婚不满一年，按离婚前的家庭住房情况执行限购政策”在网上流传，一批房产微信公众号又转载，造成了上海市民抢房潮、排队离婚等怪现状。
中介为了短期冲业绩制造谣言，诚然可恶，但谣言引发的狂热所透射的市场心理更值得探究。
首先，限购、限贷真的能降房价吗？很多人——包括很多学者在内，以为是这样的。但很显然，市场心理却与此相反。如果市场心理认为限购、限贷能降房价，那么人们听说将会出台限购限贷的政策时，就不会去抢房。因为，谁会去抢即将下跌的房子呢？之所以限购限贷引发抢房潮，恰恰是因为人们预期房价还会更高，怕失去利用银行杠杆的机会，所以要挤进狭窄的通道。
为什么市场心理会如此预期？这是因为，政府在需求端严加调控，是给市场传递供给不会发力的信号；限购限贷也是告诉已经有多套房的人，卖出房子容易，再买进就难了，这使得二手房市场买主惜售。缺了二手房这个巨大的市场稳定器，人们自然会预期房价继续上涨。所以，“房贷新政”谣言引发的抢房潮、离婚潮其实是在提示有关部门，限购、限贷并不是有效的调控房价的办法。
其次，市场心理对高房价的预期也应引起警醒。一些房地产微博号、微信号唱响的“京沪永远涨”已经成为了很多人的“天定规则”。这些微博、微信号反复告诉它们的读者，你穷是因为你过去没有咬牙买房，如果你错过这一波房价上涨你会更加穷；只要你在京沪等特大城市买房，就算以后其他地方房价跌了，京沪也不会跌，因为人都向京沪聚集；货币还会继续超发，持钞是危险的。有人预测，北京房价很快就能到20万元/平米。从历史上看，过去十几年里，有房族和无房族、多房族和少房族的财富差距的确拉得比较大，所以这些论调极易取信于人，但这恰恰蕴藏着巨大的风险。
有学者说，过去唱空房价的著名人物，如谢国忠、易宪容、牛刀等，现在基本销声匿迹了，可谓“空头已死”，而“空头已死”之后，多头是很危险的。这位学者的话，经济学上有道理。“空头已死”就是未来的利好已经被充分折现到现在了，接下来市场就要承受利空的冲击，这就像股市的“利好出尽”。现在的房市有点像去年的股市，“京沪永远涨”等非理性口号比“10000点不是梦”更流行，菜市场的大爷大妈都在讨论炒房，有点钱的人都是全力杀入。
如果政府总是从需求端限这限那，反倒会被老百姓理解为限制老百姓的获利机会。过去一波又一波的行政调控，后的结果是越信调控者越买不起房，所以老百姓对各种行政调控异常敏感，宁愿假离婚也要冲破行政调控，这只会加剧楼市的波动。目前全民抢房的心理，和这些行政调控脱不了关系。
楼市比股市的牵涉面更广，承受不了股市那样的波动，不宜推出那些加剧市场心理波动的行政限制。有关部门应该大力增加土地供给，消除货币波动，让交易畅通起来，这些才是弭平楼市大波动的良方。
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