2015年房地产市场销售与投资差异较大，商品房和住宅市场，无论是从销售面积还是销售额看，都呈现稳步攀升态势。全年商品房销售面积128495万平方米，同比增长6.5%，住宅销售面积112406万平方米，同比增长6.9%。尤其值得注意的是从2015年6月开始，商品房和住宅销售面积同比增长就摆脱自2014年开始的负增长局面，一路稳步攀升，但是增速自10月就开始减缓。销售额相对销售面积增长更快，自5月份就实现同比正增长，随后一路快速攀升，全年商品房和住宅销售额分别为87281亿元和72753亿元，同比分别增长14.4%和16.6%。尤其是住宅的销售额增速明显，自3月份开始就领先于商品房销售额，到12月份同比增速快于商品房2.2个百分点，反映出住宅需求旺盛，房价有上升动力。当然住宅销售的快速增长很大程度与一二线城市的快速回暖有关。
虽然销售看起来回暖明显，但是由于各地新房上市速度更快，去库存压力不断加大。12月末，商品房待售面积71853万平方米，比2014年底增长了15.6%。其中，住宅45248万平方米，增长了11.2%，办公楼3276万平方米，增长了24.7%；商业营用房14664万平方米，增长了24.6%。如果考虑一部分在建还未售的商品房，商品房库存数量更高，去库存压力较大。
如何楼市去库存是否成功？这很难定义，我们觉得，库存等于2年的在建加上3个月的待售大致可以说是合理。而每个月可能的去化大约为1.2亿平米，如果库存降至33亿平米大约可说楼市已正常化。按每年销售14亿平米，每年新开工不高于10亿平米推算，中国楼市去库存进程大约需要维持4年，到2019年前后基本回到正常库存。
达成去化的机会有多大？取决于市场也取决于政策。地产调控的政策后手我们稍后再论，在此我们观察关键的市场因素。
一是中国城市化率仍只有55%,人口迁徙仍将延续，这和日本在20世纪70年代中后期城市化率已高达80%的差异性很大。城市移民和农民市场化的大约2亿待城市化人口，其潜力仍将持续释放至少8-10年。
二是城市化率本身的提高会带来地产更新改造需求，以3-3.5亿户城市家庭，即便以年更新率2.5%估算，这块需求可达每年约800万套住宅需求。
三是中国大中城市中，建成年代早于1998年的市中心老旧房屋，往往是政府或国企的房改房，至少有约50亿平米，通过行政力量进行老旧房屋拆改的可能性也依然存在。看起来，如果中国经济和居民收入没有显著恶化的话，中国楼市维持微增的去化速率，并在未来四年达成去库存的市场力量仍然很有可能。
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