2015年以来，中央及各级政府出台多项政策支持地产行业，但随着效用边际递减，政策重点转向发力企业端，刺激房地产企业提升经营层次顺理成章。从实际情况来看，依托房企主动降价带来的效果可能有限，但可以预期的是，如果部分三、四线城市房企能积极进行价格调整，完全可以吸引部分农民工群体的购房需求，不过这仍取决于房企的预期利润与现金流周转。中指研究院分析认为，给予降价房企一定的税费、信贷支持可能更易于调动其积极性和投资信心。
“这是鼓励企业低价跑量的做法，应该说有积极作用。”严跃进表示，“2015年房价上涨过快，其实引起了一定市场恐慌。新政引导房企降价，稳定市场预期，将对明年房企定价策略产生积极影响。另外，对于一些中小房企来说，去库存被列为新政的重点内容，也激发了他们对明年房地产市场升温的憧憬。”
不过也有业内人士认为，房价下跌会导致购房人持币观望。当房价出现回落预期时，房地产成交量会萎缩，不利于去库存。另外，如果房价明显下降，还会直接影响土地出让、资产贬值，这是地方政府不希望看到的。未来，地方政府可能采购部分商品房并将其转化为保障房，倘若房企配合政府降价刺激购房需求，那么采购价格会低于市场水平，从而达到降低房价目的。在库存量偏大的三、四线城市，这种针对性降价操作具备可行性。
长期看，通过兼并重组提升行业集中度，能够以小的成本盘活存量，更重要的是可以进一步鼓励企业做大做强，提升行业整体开发运营水平，实现房地产市场供需的高效匹配。中指研究院认为，在引导房地产企业兼并重组方面，政府仍有相当大的政策空间可以操作，特别是在上市房企间的资本运作上，可以考虑鼓励其先行先试。在资本市场上，近已稍显热闹的房地产板块，接下来可能还会持续发酵升温。
小开发商渴望“救援”
李猛(化名)作为内地小县城一名典型的小开发商，正在经历着前所未有的煎熬。
几年前，他凭借给云南某县域城市建设保障型住房，因地方政府没有钱支付工程款，将县城一宗几万平方米的土地批给他作为补偿。当时正值房地产颇为火爆的2013年，李猛东拉西凑筹足几千万拉开了自己房地产开发的大幕。
无奈时运不济，原本还热火朝天的楼市，一下子就没了买家。“原来预计当年就能卖掉的200套房子，到现在还剩五六十套。”
销售不畅使得资金不能按期回笼，后期建设跟不上。“要让后面的房子达到销售条件得2000万元。”
对于日前政府高层提出鼓励开发商降价去库存的呼声，李猛非常无奈。
他所开发的项目如今处于烂尾状态，达不到销售条件，即便想降价甩货，也是有心无力。而让他感到英雄气短的是，一旦房子可以销售，即便按照成本价卖，货值也有五六千万，但即便以这笔预期的钱作为抵押，也找不到资金愿意出手搭救，银行不贷款、小贷公司也不愿意为小县城项目买单。而他自己名下的车子房子，早在2015年春节前便抵押支付农民工工资。
李猛说，如今只能寄希望于政府出面解决资金缺口，或者有资金实力的开发商能够接盘，把项目盘活推向市场。
李猛仅仅是众多小县城开发商的一个缩影。前几年的房地产过度开发已经透支了当地购买力，加上当初以高利贷等方式高息融资，已经让许多项目面临资金链断裂无以为继的困境。
云南一名房地产从业人员告诉《财经日报》，今年，他所在的城市房地产大量存货无法销售，使得开发商不敢轻易上马项目，大量在建工程停工，整个城市今年开发量不足上年十分之一，其中相当多开发商希望能找到接盘者，自己可以甩手不干。
巨头热衷整合接盘
与中小发展商无以为继的局面相对应的是，融创中国（01918.HK）、碧桂园（02007.HK）与恒大地产（03333.HK）等房地产巨头，凭借便捷的融资渠道，已经加速在各地寻找机会接盘优质项目，以快速扩大自己的地产版图。
例如今年7月，碧桂园在四川泸州相关部门的引荐下，接盘了该市高尔夫豪宅盘渔子溪。据悉，渔子溪的洋房早在2014年初开始销售，但因销量不畅而陷入资金困境。后因碧桂园的介入得以盘活。
据知情人士透露，碧桂园今年投入大量资源到土地市场上，其中相当一部分是以股份合作的形式接盘中小发展商的项目。
在并购市场上，恒大地产今年表现得更加彪悍，只是路数与碧桂园不甚相同。截至目前，恒大已经先后5次在国内进行大规模项目并购，其中包括10月中旬以70亿港元代价向信和置业(00083.HK)、华人置业(00127.HK)及中渝置地(01224.HK)收购子公司或分公司股权，进而获得位于重庆的一个超大体量综合项目;以及7月中旬以65亿港元从华人置业手中接盘成都三个项目;12月以135亿收购新世界位于海南海口、湖北武汉、广东惠州三大城市的4个超大型项目。
凭借快速并购，恒大地产今年下半年以来的销售屡屡创出新高。该集团披露的月度销售数据显示，其10月单月销售高达258亿，首次超过万科、绿地等同行。而11月，该集团实现销售额178.5亿元，同比增长33.2%;合约销售面积214.1万平方米，同比增长26.6%。前11个月，恒大累计已完成销售额1723.9亿元，完成上调后1800亿元年度目标的95.8%。
对于市场上出现的并购热潮，克而瑞研究中心分析师朱一鸣认为，随着房地产市场结构性分化严重，越来越多企业的日子难过，慢慢退出市场，这给龙头企业提供了良好的并购机会。在他看来，长远来看，优胜劣汰是市场发展的规律，有利于行业格局的优化，而强者恒强与企业分化也是行业的必然趋势。
据Wind资讯统计，过去的两年时间里，房地产行业每年的并购金额增长均超过一倍。2014年并购236宗，涉及金额为1768.09亿元，同比增长104.93%，2013年并购153宗，涉及金额863亿元，同比增长145.09%。2013年以来至今年前三季度，房地产行业并购案发生565宗(包括已完成与未完成交易)，涉及并购金额达4230.88亿元。
同时值得提及的是，并购也与行业利润空间收窄有关。一名资深分析师对记者表示，小企业融资难，加剧了行业之间实力较为雄厚的大型房地产商与中小房地产商之间的差距，也为行业之间的并购提供了条件。
房地产与金融评论人士黄立冲对记者表示，近年房地产并购一直都不少，一些国有房企因为利息成本便宜，去并购成本高的企业。但他同时表示，通常都是大企业并购小型项目公司，并购集团公司的情况较少。从不同城市来看，他认为，未来三四线城市的房企未来也会整合，但受制于当地需求不足，被并购的标的都是有选择性的，仅限于地段特别好的项目。
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