2015年房地产业首次出现房屋新开工面积、房屋竣工面积、土地购置面积、土地成交价款四个典型指标同时负增长,二三线城市楼市低迷状况仍在延续。《经济参考报》记者从多省市调研发现,楼市低迷给我国中西部多个省会城市、地级市、县级市的地方财政带来沉重打击。受房地产税收显著下降拖累,多地税收出现负增长态势,不少地方的土地出让收入甚至不足往年一成,严重影响地方财力。
国家统计局新数据显示,1至9月,房屋新开工面积下降12.6%,房屋竣工面积下降9.8%,房地产开发企业土地购置面积下降33.8%,土地成交价款下降27.5%。住建部政策研究中心主任秦虹表示,作为房地产市场前端的四个典型指标同时出现负增长,这是历史上从来没有过的。而出现这种现状的主要原因便是楼市高企的库存。
山西东部一个煤炭资源县在2010年之前,当地房企拿地多,开工多,楼盘销售好,但今年当地市场供应出现过剩。当地一位出租司机告诉记者,很多高层小区晚上亮灯不到三分之一,甚至只有三五户。2010年左右房价高时每平方米卖到了六千多元,现在无论每平方米卖四千还是五千,都没人出手购买。这个县城的情况只是中国诸多市县的一个缩影。
楼市不景气,对地方财政直接的影响就是地方国有土地出让收入的急剧减少。财政部12日公布的数据显示,2015年前10月国有土地使用权出让收入同比下降32.2%。而2014年和2013年这部分收入分别增长3.1%和45%。
毋庸置疑,土地出让金是我国地方财政的重要支柱。穆迪投资者服务有限公司副总裁诸蜀宁告诉记者:“中国地方政府的财政和债务指标正在面临经济增速放缓导致土地使用权出让收入下滑的压力。土地使用权出让收入占2014年地方政府收入的近四分之一,是地方基础设施投资一项重要的资金来源。”
公开数据显示,2014年土地使用权出让收入占到地方财政收入的23.8%;2013年土地出让收入4.2万亿元,相当于同期地方财政收入的35.5%;2011年,昆明、温州、大连、沈阳等城市土地出让成交价款更是高于当地财政一般预算收入。
记者采访获悉,位于中国中部地区的一个三线城市,土地出让收入高时占到总财政收入的60%以上。有关负责人在接受采访时表示,近两年随着楼市的下挫,地方在积极转型。“但坦白说,新产业的发展不能一蹴而就,现阶段土地出让金占比仍高达50%。”
西南某省一位地级市的财政系统人士告诉记者:“我们城市前几年差不多一年有十来个亿的土地出让收入,今年只有一个亿,少了将近90%。省会等大城市土地出让收入缩水更严重,往年土地出让金200亿左右,今年可能就十来个亿。”
“楼市不好的时候,工业用地更不值钱。由此可能带来的问题是,工业用地出让收入甚至低于征地拆迁的成本。”该人士称:“这种情况比较多,因为一个地方不发展工业就没有税收来源,要发展工业的话,过两三年有税收了财政会好一点。因此即便工业用地收入低于征地拆迁成本,地方政府也得卖地。”
该人士告诉记者,只有完成征地拆迁的土地,地方政府才能拍卖,很多地方的土地收储是通过向银行贷款进行的,收储之后靠未来土地价格的上升归还银行贷款。“现在价格上不去了,土地拍不出去,出让金没有了,还款的来源就断了。地方政府财政可能会出现危机。”
事实上,楼市低迷给地方财政带来的压力不仅体现在土地出让收入的下滑,还导致房地产相关税收的骤降。
诸蜀宁称:“房地产市场疲弱也令地方政府从房地产业获得的税收减少。该行业的税收收入占2014年地方政府税收总收入的40%。”
以湖北省为例,宜昌、孝感、黄石、黄冈、咸宁、随州等地房地产市场仍然低迷。三四线城市住房库存消化压力偏大,导致地方财政收入增幅放缓。全省103个县市区中,高达1/6的地方税收负增长,还有35个地方税收增幅低于10%,共计52个县市区税收出现低增长或负增长。
此外,虽然房地产业仍是税收的支柱产业,但房地产业税收增幅较同期回落了18.7个百分点,由以前的大税收增收行业回落至第六位。房地产税收贡献度由上一年的22%下降至今年的6%。房企所得税下降6.2%,减收6亿元。与房地产相关的土地类税收仅增长1%,增幅比上半年回落1.2个百分点。全省有6个市州土地类税收仍然负增长,这直接导致部分市州税收的负增长。
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前10月土地出让减收万亿 财政支出稳增长力度不减
财政政策将在四季度稳增长大戏中唱主角。11月12日，财政部发布10月份财政收支情况。数据显示，10月当月，一般公共预算支出13491亿元，比去年同月增长36.1%，同口径增长34%。这一增速远超上月25%的水平，创下自2014年5月以来的新高。
财政部特别指出，在财政收入增长放缓的情况下，财政支出进度明显加快，各项重点支出得到较好保障。《每日经济新闻》记者注意到，在今年前10月国有土地使用权出让收入23043亿元、同比减少10936亿元的情况下，财政支出持续发力显得尤为可贵。
九州证券首席经济学家邓海清表示，在经济下行压力增大时，财政政策开始“唱主角”，到位资金大幅增加、汽车购置税减半、政府债务扩大等均是财政发力的迹象，经济企稳回升是大概率事件。
财政收入增幅低位运行
根据2015年财政预算，今年一般公共预算收入同比增长7.3%。分税种看，营业税1870亿元，同比增11%，增幅较其他税种快一些。其中金融业营业税增长9.7%；房地产营业税增长25.3%，主要受部分地区商品房销售回暖带动。
相比之下，增收困难还是主要问题，国内大税源企业所得税10月录得3444亿元，同比降3.9%。其中金融业企业所得税下降10%；房地产企业所得税增长13.1%；工业企业所得税下降7.8%，主要受工业企业利润下降的影响。
国泰君安宏观分析师任泽平告诉《每日经济新闻》记者，财政收入下滑和工业、外贸和价格低迷等因素有关，收入分项中，国内增值税、进出口增值税、关税和企业所得税等分项表现较差，消费税、营业税和个人所得税总体较好。
作为地方政府主要财源，土地出让收入仍旧低迷。前10月，地方本级政府性基金预算收入27096亿元，下降31.3%，同口径下降26.8%，其中国有土地使用权出让收入23043亿元，同比减少10936亿元，下降32.2%，其中10月份下降3.1%。
链家地产市场部李巧玲告诉《每日经济新闻》记者，虽然三季度以来土地市场迎来了调控后供需两旺的短暂局面，但由于此前供需一直低迷，年内土地市场完成供应任务的压力依然存在，同时也势必影响到全年的土地收入。
财政部称，受经济下行压力依然存在以及实行结构性减税和普遍性降费等因素影响，后两个月财政收入增长仍然面临不少困难。
财政政策或成稳增长主角
近日来，高层频频就经济形势和宏观调控发声，且刚刚发布的10月经济数据显示，投资和工业仍然低迷，四季度稳增长压力有增无减。
但业界不约而同提到一个现象：财政政策发力明显积极，渐渐成为稳增长的主角。国务院总理李克强9日主持召开经济形势座谈会时指出，要用好积极财政政策空间，合理加大减税力度，帮助企业渡难关、调结构、增后劲；通过采取PPP等方式，扩大有效投资。
邓海清说，2014年~2015年货币政策为“攻方”，以连续降准、降息为代表；而财政政策为“守方”，主要体现在地方债务约束、基建投资下滑等。但从10月的投资、消费数据中，已经出现了“宽货币”转向“宽财政”的迹象。他分析说，10月固定资产投资到位资金大幅回升至11%，创一年以来高值。
新数据佐证了这一点：10月财政支出同比增速36.1%，创18个月新高，而7~10月财政支出平均增速高达28.3%，显示微刺激持续加码，经济企稳预期增强。
从财政支出的用途看，节能环保、交通运输和农林水务等是主要方向。在财政支出分项中，1~10月，节能环保累计同比增速34.5%，比上月提升5.2个百分点，交通运输累计同比增速24%，比上月提升1.7个百分点，农林水务累计同比增速20.8%，比上月提升1.9个百分点，均高于1~10月财政支出总体增速。
10月，地方政府财政支出增速39.9%，近3个月平均增速达32.2%，增速显著高于中央（近3月中央财政支出平均增速为15%）。
任泽平表示，随着地方政府债务置换的稳步推进，地方政府在稳增长中将扮演越来越重要的角色。由于财政政策具有一定的时滞，三季度开始财政支出连续4个月高增长，预计将在四季度逐步见效。
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